Como analisar um Fundo de Investimento Imobiliário?

O primeiro passo para se analisar um Fundo Imobiliario é verificar quais são os ativos que o mesmo possui e a qualidade desses ativos.

Uma leitura atenta do Prospecto do Fundo irá fornecer grande parte das informações que você precisa. Esses documentos contém:

  • Objetivos do Fundo
  • Imóveis ou instrumentos de crédito que o Fundo deseja adquirir
  • Análise dos riscos
  • Taxas a serem pagas pelo Fundo (e que serão reduzidas das receitas do Fundo)
  • Análise dos ativos feitas por empresa especializada

No caso de FII com longo tempo de duração, a leitura dos relatórios mensais disponibilizados pelos administradores ( ou no site da Bovespa) será a fonte de dados para se conhecer receitas, despesas, qualidade dos contratos de aluguel, etc.

RECEITAS

Dependendo do tipo de FII, a Receita pode ter origem em:

  • Aluguel dos imóveis
  • Venda dos imóveis
  • Pagamento de Juros dos instrumentos de crédito
  • Negociação de cotas e rendimentos pagos (Fundo de Fundos)

Nos relatório mensais os administradores publicam pequenas demonstrações de resultado resumidas para que o investidor acompanhe o desempenho do Fundo. As demonstrações oficiais são publicadas semestralmente e podem ser encontradas no site dos administradores, na página do FII no site da Bovespa ou no site da CVM.

Para entender melhor os demonstrativos, leia o artigo INTRODUÇÃO A CONTABILIDADE

O que buscar nos demonstrativos?

A principal preocupação do investidor deve ser se o FII consegue ganhar dinheiro com sua atividade fim.

Como FII têm de distribuir a maior parte de seu lucro, eles dificilmente terão receitas não operacionais que contribuam demasiadamente nos resultados positivos, mas é sempre importante conferir se o Fundo realmente tem a maioria de suas receitas oriundas de sua atividade fim (aluguel, juros, etc.).

Especial atenção deve ser dada aos Fundos que pagam Renda Mínima Garantida (RMG). O investidor deve buscar saber qual é a receita oriunda das atividades do Fundo e compará-la com a RMG. Se as receitas forem muito inferiores a RMG, quando o período de pagamento da Renda Mínima acabar, haverá um decréscimo grande nos rendimentos e consequente reflexo no preço das cotas.

A tabela abaixo mostra os resultados resumidos de um FII que pagava Renda Mínima Garantida:

Ago/13

Set/13

Out/13

Receitas

357.217

551.930

284.634

Despesas

(171.217)

(474.942)

(323.894)

Despesas Imóvel

(144.396)

(131.744)

(89.465)

Complemento Renda Mínima

319.957

151.893

Lucro Distribuído

361.560

97.138

(128.725)

Qtd. de Cotas

48.000

48.000

48.000

Rendimento por Cota

7,53

2,02

(2,68)

O valor da Renda Mínima era de R$8,80 por cota. O pagamento era feito através de um complemento (linha “Complemento”) às receitas do Fundo (linhas “Receita” e “Receita Imóvel”) que garantia que , independente das receitas do Fundo, o valor de rendimento pago seria de R$8,80. No entanto, a receita do Fundo não cresceu ao longo do tempo e a medida que o período de Renda Mínima foi acabando (período mostrado na tabela) os valores de receita não foram capazes nem de pagar as despesas do Fundo e de uma hora para a outra o Fundo parou de pagar rendimentos.

O resultado foi uma queda de quase 50% no preço da cota.

Procure sempre conhecer a receita operacional do FII (aquela oriunda de suas atividades) e analise fatores como: continuidade, estabilidade e crescimento ao longo do tempo. Bons FII terão Receitas constantes e crescentes ao longo do tempo (reflexo dos ajustes dos aluguéis e/ou crescimento do FII).

Cuidado com FII cuja estratégia seja a venda de imóveis. Dependendo do período em que o investidor comprar sua cota, as receitas podem estar em queda devido a ao término do desinvestimento realizado pelo Fundo.

DESPESAS

Quando compramos um imóvel com o objetivo de alugá-lo, até que surja um inquilino, teremos que arcar com as despesas do imóvel como IPTU, condomínio, contas de água e luz etc.

Com FII não é diferente. Isso faz com que sempre que haja vacância, o Fundo seja prejudicado duas vezes, primeiro pela queda das receitas e segundo pelo aumento das despesas.

Outras despesas inmportantes serão de manutenção e reforma dos imóveis. Muitas vezes essas despesas são periódicas, com prazo de término e influenciarão nos rendimentos do FII apenas temporariamente. O investidor que acompanha o Fundo de perto pode aproveitar esses momentos para comprar cotas por um preço menor se o mercado ajustar o preço das cotas a queda no rendimento.

Todos os Fundos Imobiliários estarão sujeitos as despesas com Administração. Essas podem ter um valor fixo ou variável, dependente de fatores como a performance das cotas do Fundo e variações patrimoniais.

É importante avaliar se o valor pago ao administrador não é elevado demais e se os pagamentos variáveis realmente estão atrelados a fatores que resultarão em benefício ao investidor.

TIPOS DE CONTRATO

Resumidamente, existem dois tipos de contrato de aluguel:

  • Típico
  • Atípico

Contratos Típicos são aqueles cuja revisão é feita a cada três anos e não tem implicações ou multas no caso de desistência da renovação.

Contratos Atípicos são aqueles com prazo de duração maior e que incluem multas em caso de desistência antecipada.

Contratos Típicos são maioria nos FII.

O investidor deve ficar atento se houver muitos contratos de aluguel vencendo em uma mesma data. Com a revisão do contrato, pode haver diminuição do aluguel e queda nos rendimentos.

Contratos Atípicos são mais comuns em FII que possuem apenas um inquilino ou prédios construídos com objetivos específicos. Nesses casos, antes da criação do FII, foi feito um acordo e é de interesse do inquilino manter-se por muito tempo. Normalmente os imóveis são bem específicos e sofreram reformas ou foram adaptados para as necessidades do inquilino. É comum ver contratos de 10 ou mais anos de duração.

No caso de descumprimento do contrato o locatário terá de pagar uma multa. Muitas vezes essa multa não é tão significativa, porém a saída do inquilino deixará o Fundo em situação ruim, tendo um único imóvel, adaptado para uma atividade específica e sem inquilino. O investidor precisa ficar atento a essa probabilidade e evitar concentrar seus investimentos nesse tipo de Fundo.

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