Como escolher um Fundo de Investimento Imobiliário para investir?

Assim como em qualquer investimento, inicialmente você deve definir:

  • Quais são os seus objetivos com o investimento
  • Qual o rendimento esperado
  • Quanto risco está disposto a aceitar

Com seus objetivos em mente, o próximo passo é conhecer bem o investimento em que deseja colocar o seu dinheiro. No caso dos Fundos de Investimento Imobiliário, uma boa forma de começar é entender como eles podem ser classificados de acordo com suas estratégias e administração. Saiba mais lendo o artigo TIPOS DE FUNDO IMOBILIÁRIO

OBJETIVOS

Fundos Imobiliários costumam ter objetivos muito semelhantes ao de um investidor em imóveis. A diferença são os valores envolvidos e o tamanho dos imóveis.

Uma pessoa que investe em imóveis, normalmente tem um dos objetivos abaixo:

  • Alugar e receber os aluguéis como renda
  • Vender mais caro do que comprou

Os Fundos Imobiliários em sua maioria também buscam esses objetivos, variando apenas sua estratégia.

Fundos Imobiliários também podem fazer investimento em instrumentos de crédito imobiliário como LCI e CRI buscando ganhar os juros.

Ao investir em FII o investidor pode buscar duas coisas:

  • Receber os rendimentos periódicos pagos pelos Fundos
  • Ganhar com a valorização das cotas

Rendimentos Periódicos

Independente da origem de seus ganhos, um FII deve distribuir 95% do lucro que apurar em um semestre em forma de rendimentos aos seus cotistas. Como ele fará essa distribuição será a critério do administrador do Fundos, mas, em sua grande maioria, os FII costumam fazer distribuições mensais, gerando um pagamento periódico de rendimento aos seus cotistas.

Valorização das cotas

As cotas negociadas em Bolsa de Valores costumam variar de preço influenciadas por diversos fatores, entre eles:

  • Variação na taxa SELIC
  • Variação nos rendimentos pagos pelo FII
  • Liquidez

Ainda assim, no longo prazo, no caso de valorização dos imóveis e ativos do FII, é esperado que as cotas acompanhem o crescimento patrimonial do Fundo e valorizem.

RENDIMENTO

Da mesma forma que um investidor estima o valor do aluguel de um imóvel baseado em seu valor total, o investidor em FII pode estabelecer valores percentuais mínimos comparando os rendimentos pagos pelo FII em relação ao preço da cota. Por exemplo:

  • Um Fundo cuja cota custa R$100,00
  • Paga R$10,00 em rendimentos durante um ano
  • Equivalente a 10% a.a. em rendimentos

Obviamente, variações no preço da cota e nos rendimentos pagos irão alterar esse cálculo, mas o investidor pode estabelecer um rendimento mínimo esperado para selecionar seus FII, especialmente se o Fundo apresenta um histórico de vacância e pagamento estável ao longo dos anos.

O mercado de FII têm demonstrado forte ligação com variações na taxa SELIC, buscando manter os rendimentos dos Fundos em patamares semelhantes a taxa básica de juros através da variação nos preços das cotas. Em outras palavras, mantendo-se um rendimento constante:

  • taxa SELIC subindo faz o preço das cotas cairem
  • taxa SELIC caindo faz o preço das cotas subirem

Em cenários de juros altos há uma tendência de piora na economia e consequetente reflexo nos Fundos Imobiliários que conseguem renda sua renda através do aluguel ou negociação de imóveis, que se vêm obrigados a reduzir valores de aluguel para evitar vacância.

Por outro lado, Fundos que ganham atráves de insturmentos de crédito terão rendimentos altos devido aos juros altos.

Por esses fatores, você deve adequar sua expectativa de ganho a um patamar aceitável para não cortar a grande maioria dos Fundos. Lembre-se também de não focar somente em valores de rendimento, pois, como em qualquer outro investimento, o pequeno investidor deve manter a maior parte de seus esforços em reduzir os riscos.

RISCOS

Os riscos de um Fundo que investe em imóveis estão atrelados a fatores como:

  • Qualidade dos imóveis do Fundo
  • Diversificação de imóveis e inquilinos
  • Qualidade da administração
  • Liquidez das cotas

Os riscos de um Fundo que investe em instrumentos de crédito imobiliário estão atrelados a fatores como:

  • Capacidade de pagamento dos tomadores de crédito
  • Diversificação de ativos
  • Qualidade da administração
  • Liquidez das cotas

O critério mais simples para escalonar os riscos de um FII é a diversificação.

Fundos Imobiliários com gestão ativa que possuiem vários imóveis e vários inquilos oferecem mais segurança pois são bastante diversificados e permitem ao gestor agir mais rápido para mitigar perdas e vacâncias.

Na sequência vem os Fundos de gestão passiva mas com diversificação de imóveis e inquilinos. No caso de problemas com um inquilino ou imóvel específico, os demais ativos do fundo irão amortecer as perdas .

Fundos com um único imóvel ou apenas um inquilino, mesmo que com contratos de longa duração, tem pouca diversificação e um problema poderá prejudicar consideravelmente os resultados do Fundo.

Os Fundos que investem e instrumentos de crédito serão menos arriscados quanto mais diversificado seus ativos e melhor a qualidade dos devedores. Por outro lado, por não possuírem ativos reais (como imóveis) os resultados desses Fundos estarão expostos a variações nas taxas de juros e na inflação. Além disso, no longo prazo a tendência desses Fundos é ver seu Patrimônio Líquido diminuir a medida que a dívida é amortizada e o valor dos rendimentos e devolvido aos cotistas. Nesses Fundos é comum haver nova emissões de cotas ao longo do tempo para obter mais dinheiro.

Os Fundos de Fundos, que compram cotas de outros Fundos, estão sujeitos a todos os riscos já comentados. Na prática esses Fundos representam apenas um intermediário entre o investidor e os outros Fundos. Em sua maioria, eles negociam cotas de FII que estão disponíveis ao pequeno investidor diretamente. Por isso a não ser que o investidor tenha um motivo específico o ideal é compar diretamente as cotas dos FII que deseja ao invés de cotas de Fundos de Fundos.

Para saber mais, leia o artigo ANALISANDO UM FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

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